不動産業界を女社長がゆく〜！

今朝の朝日新聞の相談コーナーに

認知症を患っていた、母親の自筆の遺言が有効かどうかの

投稿記事がありました。

回答は、認知症の程度が証明されれば遺言は無効とありました。

いくら自筆の遺言状でも、認知症で遺言の判断ができなければ

無効ということです。


遺言は

自筆証書遺言　と　公正証書遺言　があり

どちらも効力は同じで後から書いたものが有効です。

何回でも書き直せます。


先日、テレビで認知症の判断テストをやってました。

【テスト�T】

　コンビニ、スーパーで売っているアイテムを１分間で

　出来るだけ多く書き出す。


　　　　１４アイテム以上書けたら問題ナシ。

　　　　１０アイテム以下だと要注意。


【テスト�U】

　次に書いた数字を　漢字をローマ数字に、ローマ数字を漢字に

　書き直す。制限時間はなし。

　二百九

　三千六十八

　７０４６

　８００５

　　　　　　　こんな間違いをする人は要注意

　　　　　　　３００６８

　　　　　　　７千４十六

　　　　　　　八００五


母にやらせてみました。

テスト�Tは「飲み物って書いていいの？」とか「お菓子でいいの？」

などの質問ばかりで時間オーバー。

１０アイテムしか書けませんでした。

質問に答えてはいけません、思いつくまま書かせて下さい。

テスト�Uは１個間違えたぁ〜。アッチャ〜〜〜

任天堂のＤＳで脳を鍛えているはずなのに・・・・・。

でも、母には相続させる土地や財産がないから大丈夫。

って、そんな問題じゃないですよねぇ。。。


　　　　　　　　

　　　　

来年のセミナーのお知らせです。

１月２０日　土曜日


あなたの魅力を一気に輝かせる

「自分表現術セミナー」　をテーマに、中山マコトさんが

名古屋で３時間、シャベリたおします。




私は、中山マコトさんに会って　自分で気づかなかった

自分を知りました。

それは何か？

それは、「自分が不動産の知識をたくさん知っている」

ってこと。

オイオイ、不動産業者なんだから　そんなの当たり前でしょ

と、つっこまれそうです。

ところが、気づいてなかったんです。

当たり前すぎて、そのことが自分の強みだとか、人の為になるとか

全く思ってもいませんでした。

そして、私と同じように自分の強みに　気づいていない人が

たくさんいるのに気づきました。

エッ、そんなことが、

という自分が必ずあります。



今回のセミナーは、あなたをより輝かせ、オンリーワンの存在に

するための方法を、中山マコトさんが　お教えします！


☆　自分らしさ、自分の強みや個性を知って自信を持ちたい方。

☆　自分を魅力的にアピールする自分表現法を知りたい方。

☆　自分らしさをより磨き合える、応援しあえる仲間と

　　出会いたい方。


もちろん、私も出席します！




日時 ：　２００７年１月２０日（土）　１３：３０〜１６：３０

場所 ：　名古屋・栄　マナハウス　５Ｆ　マノアホール　

　　　　　　052-971-3830
　　http://www.manaf.co.jp/ManaFacWeb/topPage.action

講師 ：　シンクロニスト・中山マコト
　　http://blog.livedoor.jp/macbusiness/　
　
参加費 ：　３，０００円（税込）　当日受付にてお支払いください。

申込先 ：　株式会社　ミュゼ　　http://www.musee-inc.com/　
　　担当　谷　（０９０−６０７４−６７１２）
　　　　　　　ＴＥＬ／ＦＡＸ　０５２−８２２−１７５１　　　
　　Ｅ−ｍａｉｌ　gokigen-mail@musee-inc.com　

申込方法：　こちらの申込フォームからどうぞ。
　　　　　　　　http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P42591388



会場でお会いしましょうね♪

シーサーブログのメンテナンスの為、２４時間以上

ブログにアクセス出来ませんでした。

無料のブログとはいえ、突然のメンテナンスとアクセス不可は

ちょっと、ヒドイんじゃないでしょうか。。。


　◇　　　◇　　　◇　　　◇　　　◇　　　◇　　　◇　　　◇

前回まで、境界確定の難しさを書きましたが

平成１８年１月２０日より、筆界確定制度　

が出来ました。


境界確定がこじれた場合

　　本人

　　土地家屋調査士　　　⇒　　筆界特定申請する

　　司法書士


法務局の筆界特定登記官が選任した調査人が

　　�@　対象土地やまわりの土地の実施調査

　　�A　申請人、関係者、まわりの人からの事実聴取

　　�B　資料の提出を求める

　　など

調査の結果を公告（世間に発表）し、申請人と関係者に通知


メリット

　　�@　迅速な解決

　　�A　安い費用

デメリット

　　�@　登記官の決定に法的拘束がない

　　�A　調査の過程で土地の測量が必要だと判断された場合

　　　　申請人の測量費の負担となる。

　　　　測量実施前に支払わないと筆界特定申請自体が却下される

土地の境界確定の難しさを昨日書いたら

さっそく、問い合わせのメールをいただきました。

内容は記載することの承諾をもらっていませんので

それに関連したことを書きます。
　
　　（注）コメント欄に記載された質問はブログでも記事にします。

　　　　　メールでくださった質問は許可をもらってから

　　　　　記事にします。


土地の境界確定の作業が簡単でない理由に

　�@　当事者又は代理人が立ち会わないといけない。

　　　個人と個人なら都合がつきやすいが、道路など国や市町村が

　　　はいると、立会いの為に仕事を休んだりする必要がある。

　�A　実印の押印と印鑑証明書の添付が必要

　　　ただ実印を押すのがイヤだ、と言う人が本当にいます。

　�B　土地にまつわる長年の確執がある。


どれも、もっともな理由ですよね。


国や市町村との立会いの日は申請した１ヶ月先とか

平気で言いますし、当然　土日は行ってくれません。

慣習として、名目は手数料ですが　日当みたいなものを

請求してくる団体もあります。

払わないと、印鑑は押さないゾ　　みたいな。

これ本当の話です。


実印を押すのをイヤがる方は年配の人が多いかもしれません。

私達　不動産業者が直接　印鑑証明書を預かることはありません。

まして、実印を預かるなんて絶対にありません！

司法書士や、土地家屋調査士など資格のある人間が

実印を押してもらったり、印鑑証明書を預かるのですが

それでも、イヤだという方はいます。


昨日のブログにも書いたようにいつかは、逆の立場になります。

自分の代で終わりではなく、何代も先がありますので

なるべく協力していただけたら

と、不動産業に携わる者としては、

ただ、ただお願いするばかりです。

過去に本当にあった怖ろしいお話　

Ｓさん所有の土地を購入する時のことです。

Ｓさんの土地は田で、実測はされていません。

隣地との境界確定をする為に、隣地Ｋさんに立会いを

お願いしましたが、いろんな理由をつけて

日程が２度３度延びてしまいます。

ようやく立会いには来てくれましたが、今度は申請書類に印鑑を

押してくれません。

挙句には、「あの境界はやっぱり違う」と言い出しました。

Ｓさんにお尋ねしても

「Ｋさんとの付き合いも普通にあり、Ｋさん自身悪い人ではない」

と、なぜ協力してくれないのか訳がわからない様子。

で、私がＫさん事情を聞きにいったところ

Ｓさんのお父さんとＫさんのお父さんが　かつて、土地の境界で

もめ、Ｋさんのお父さんは折れる形で相当の土地を

Ｓさんのお父さんに盗られた、と思っておられたんです。

Ｓさんは、その当時子供で　その事実を知りません。

方や、Ｋさんはその当時成人されおり、やりとりを目の当たりに

されていたようです。

それぞれ、土地を相続され、お父様も他界されています。

相続されたＳさん自身には何の罪もありません。

でも、

普段の付き合いは、全然問題なく　お互い人格者なのに

こうやって、長年の恨みが露呈してしまいました。


どうやって、解決したかというと

この場合は金銭での解決です。

金額は書きませんが、結構な額になりました。

土地売買の場合、大抵は境界確定は売主の責任ですので

当然、この費用はＳさんが支払いました。

どうです、恐いでしょう。


これでも、解決できたからいいですが

解決出来ない時は今までなら裁判しかありませんでした。

今では筆界特定制度ができ、費用も安く、迅速にできるように

なりました。

次回へ

久しぶりのブログ更新です。

何度も訪問くださった方、ゴメンナサイ。。。


最近コメントくださった赤ちょうちんさんが、興味深い

記事を書いておられました。

土地の境界について、本人の思い込みや、強い主張があって

現状とかけ離れた見解になってしまうことを

書いておられます。

　　　赤ちょうちんさんのブログ　http://akatyoutin.seesaa.net/

　　　土地のことについて、為になる記事がたくさんありますよ。


土地売買には欠かせない作業の１つが

土地の境界確定です。

田畑なら、その土地そのものの境界が確定していない土地は

いくらでもあり

宅地であっても、道路や水路、里道の境界確定が

ないものがあります。


境界確定の作業がすんなり終わることは私の経験上

まず、ありません！

頭の痛い作業の１つです

特に　相続された土地、田畑など、元々何を基準に境界と

していたか曖昧です。

例えば、田の畦を境界と決めていたとしても

　　畦の真ん中が境界

　　畦の自分よりの端が境界

　　畦の相手よりの端が境界

と、これだけで何十センチも変わってきます。

当然、双方主張し合います。

自分の土地が少しでも減るのはイヤですからね。


又、相続された土地は相続人ですら、どこが境界か知らないことも

珍しくありません。

「死んだおじいちゃんが、ここだと言っていた」

と真顔で言われる方も。

結局、話し合いでの解決になるのですが

その際、長年の恨みや　過去のやり取りが原因で

とんでもない方向に話がいってしまうことが何度もありました。

土地の境界確定でのトラブルが多いせいでしょうか

平成１８年１月２０日から　「筆界特定制度」

という制度が出来、法務局が境界の調査を行ってくれます。

次回はその　「筆界特定制度」　と私が経験した境界確定時の

恨みと怖ろしい結果を書いてみます。

　　　　　　　　

土曜日になると、建売住宅の折込チラシが

大量に新聞とともに届きます。

そのチラシに

「１０年間保障付き」

と書かれたものを見たことがありませんか？

１０年も保障してくれるなんて、なんて良い不動産業者！

そう、思うのはチョット待ってください。

平成１２年４月１日より　新築住宅には１０年間保障を

つけることを義務づけられました。

ですから、「１０年間保障付き」　は親切ではなく当然のことです。

むしろ、１０年間保障の無い不動産業者に気をつけて下さい！！


【新築住宅の１０年間保障】

　新築されて、１年以内の住宅。

　基礎構造部分　（柱・梁・床・壁・外壁・屋根・基礎など）

　に隠れた瑕疵がある場合

　　　契約解除

　　　損害賠償

　　　瑕疵補修

　　　の請求を、物件の引渡しから１０年間できる。


１０年を延長する契約は有効だが、１０年未満に縮めるのは無効。

（契約書の特約事項に１０年未満の年数が記入されても無効。）


中古住宅や住宅以外の物件にはこの適用はありません。

又、平成１２年３月３１日以前の新築住宅にもありません。