2006年09月30日

手付金の制限

前回に続き、手付金のお話。


売主が業者で買主が一般の人の場合

買主が支払う手付金は代金の20%までです。

業者は代金の20%を超える金額を受け取ってはいけません。

1000万円の物件なら200万円までです。


もし仮に20%を超える手付金を支払ってしまったら

手付金の放棄による解除はどうなるのか?

1000万円の物件に300万円の手付金を支払ってしまった時

200万円は放棄ですが、100万円は返還されます。


手付金には契約を解除できる解約手付けと
  (買主は手付けの放棄、売主は手付けの倍返し)

契約を解除出来ない、証約手付けというのがあります。

業者と契約をした場合、全て解約手付けとなります。

特約で明記されても、買主に不利な特約は無効となります。

但し、

一般の人と一般の人との契約ではこの限りではありませんので

注意してください。




posted by ようこ at 10:20| Comment(5) | TrackBack(0) | 手付金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月25日

手付金の放棄と履行の着手

今朝、知り合いの地主さんから電話がありました。

「あんたのブログ見つけたで。

 この間ボクと話したことブログに書いて欲しいねんけど。」


私のブログ見つけた、ってどういうこと?

特に誰にも言っていないブログを一体どうやって見つけたの?

真相は最後に。


この地主Tさんが書いて欲しいと言ったのは手付金のことです。

Tさんは自分の敷地に息子夫婦の家を建てようとA社と建物の

売買契約を結び、手付金10%を支払いました。

が、どうやら息子さんは気にいらない様子でB社の家にしたい模様。

そこでTさんはA社との契約を解除し、B社と契約しようとしましたが

A社より手付金は返せません、と言われました。

これって、アリ?


売買契約で手付けを支払った場合

 買主は手付けを放棄して契約を解除できます。

 売主は手付けの倍額を払って契約を解除できます。

但し、

 相手側が履行に着手いていれば、手付金による解除は

 できません。


履行の着手とは

 @ 建築材料を発注、又は建築の着工。

 A 契約に基づいた土地の分筆。

 B 物件の引渡し、又は所有権移転登記。

 C 中間期の支払い。

 D 契約した建物用の家具の購入。   など。


Tさんは、もう少しで@に該当するところでした。

そうなれば、手付金の放棄で解除はできず、材料費や損害賠償を

請求されることにもなります。

業者と契約する際には必ず、重要事項説明書が交付され

明記してありますので、確認しましょう。

    
    ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇

 Tさんがどうやって私のブログを見つけたか。

 YAHOOの検索で、たまたま税金のことを調べている時

 「譲渡税特別控除」 というキーワードで見つけたそうです。

 試しに検索して本当にビックリしました!!

 31万件中、なんと!!2番目に私のブログがありました!!!

 なんでぇ〜〜〜〜〜。

 
posted by ようこ at 17:51| Comment(7) | TrackBack(0) | 手付金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月15日

地番と住居表示

土地には地番と住居表示があります。

地番と住居表示は違います。

土地を売買するには、その土地を特定しなくてはいけません。

それが土地の地番です。

自分の土地の地番を知らない方が、結構いらっしゃいます。


昨日法務局へ行くと、老夫婦が自分の土地の登記簿をとりに

来られている場面に出会いました。

何か押し問答があり、声を荒げてやりとりされています。

どうやら、地番と住居表示の違いがわからず

職員の対応に立腹されているようでした。

今までも、地番の意味がわからず困っておられる光景を

時々見たことがあります。


地番は、権利書に明記してあります。

でも、権利書を紛失したり、汚れて判読不明な場合などは


 @ 市町村の固定資産税課か情報公開課で地番図を取り寄せる。

   閲覧、コピー(コピー代は実費)は自由に出来ます。

   但し、

   大阪市内の区役所では個人情報保護法を理由に

   地番図を公開していません。

 A 法務局のブルーマップで地番を特定する。

   ブルーマップとは、住宅地図に地番を書き込んであるもの。

   閲覧は出来るが、コピーは出来ません。

 B 法務局で住宅地図を照らし合わせ公図(500円)をとる。



公的機関は親切ではありません。

質問には答えてくれますが、尋ねないことについては

気をきかして答えてはくれません。

職員にもいろんな方がいて、横柄な人もいます。

「そんなこともわからないで、ここに来たのか」

という態度をされる人もいます。

そうです、

わからんから聞いてるんや、わかってたら貴方みたいな人に

尋ねるかい!

昨日、ご立腹されていた老夫婦はこんな気持ちだったかしら。



地番図に関しては地方自治体によって違いがあるようです。

大阪以外のことはわかりませんのでお問い合わせ下さい。



       コメント書き込みに訪問してくださった方

       今週は体調不良で臥せっていました。

       更新してなくてゴメンナサイ。






posted by ようこ at 16:43| Comment(2) | TrackBack(0) | 地番 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月04日

収用の場合の5000万円特別控除

収用の場合の特別控除についてお問い合わせがありました。


5000万円控除を受けるのに申し出があってから

6ヶ月を過ぎると控除が受けれないと聞きました。

本当ですか?


     本当です。


この控除を受けるには、申し出があってから、6ヶ月以内に

契約しないといけません。

申し出の日とは税務署の資料には

【買取資産を特定し、当該資産の対価を明示して
 
 その買取の意思表示をした日】 


と、あります。

意味わかりますか?

私にはさっぱり、わかりませんでした。

あまりにも曖昧すぎて。

提示された金額が不満な場合、2回目3回目の金額提示日は

どう考えるの?


私:金額を最初に提示された日ですか?


という私の質問に、すぐにYESとは答えない税務署。


税:収用する公共機関の証明書に明記された日付です。

私:じゃあ、6ヶ月を過ぎそうだったら公共機関のさじ加減で

  日付を変更できるわけ?

税:金額査定の根拠となる日が特定されますので、後の調査で

  そのことが発覚すれば、控除は取り消されます。

  提示された土地の買収金額が変更になることはありえません。

私:じゃあ、やっぱり最初に金額を提示された日ですね。

税:そういうことになります。



なぜもっと明確な誰にでもわかる文章にしておかないのか!

こんな曖昧な文章だから、説明する職員もハッキリ説明出来ない。


申し出から6ヶ月を過ぎた為控除を受けられなかった人や

後の調査で控除を取り消される人が、結構いるらしい。


収用にあわれる方へ

提示された土地の金額は決定で、その年度内に変更はありません。

ただ、営業権や動産の金額には話し合いの余地がありそうです。

いずれにしても、最初の金額提示から6ヶ月以内でないと

5000万円特別控除が受けれなくなります。

   
posted by ようこ at 11:47| Comment(8) | TrackBack(0) | 譲渡税特別控除 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月01日

収用の場合の取得税特例

収用の場合の税金の特例の続きです。

今日は、収用に伴い代替資産を取得した時の特例です。


土地や建物を購入すると取得税が発生します。

通常は

土地 評価額×1/2×0.03

建物 評価額×0.03(住宅以外は0.035)

で計算されますが


収用され、次の代替地を購入した場合は

土地
 (取得代替地の評価額−収用された土地の評価額)
            ×1/2×0.03

建物
 (取得代替建物の評価額−収用された建物の評価額)
            ×0.03(住宅以外は0.035)

に減額されます。

但し

@ 収用された日から2年以内に取得すること。

A 収用された土地(建物)の名義人と代替地(代替建物)として
  取得した名義人が同一であること。

    夫名義で収用されたのに、妻名義で取得してもダメ。

    
B 共有で持っていた資産なら共有分しか特例を受けれない。

    夫1/2、妻1/2の土地が収用にあい、代替地を
    夫名義のみで取得した場合、1/2分しかうけれない。


B収用前と同じ目的で取得しないといけない。

    収用前は田だったのに、代替地を家を建てるものとして
    取得してはダメ。


特例を受けるには収用されたことの証明書が必ず必要です。

税率などは改正されることがありますので確認して下さい。

ちょっとややこしいのですが、

   譲渡税は国税なので税務署

   取得税は都道府県税なので府税事務所

   固定資産税は市町村税なので市(町)役所

となります。

余談ですが、税務署で取得税のことを質問しても

     「わからない」

と返答されます。

同じ様に、府税事務所で譲渡税を質問しても「わからない」です。

税金、とひとくくりにしてはくれません。

理屈は理解しますが、頭にくることがあります!









posted by ようこ at 01:23| Comment(4) | TrackBack(0) | 取得税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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