2006年10月25日

取得時効

今日、母がいきなり
 
 「こんなん出てきたけど もう時効やなあ」

と、3年前に行った 法事の際の食事代の請求書を見せました。



   ☆   ☆   ☆   ☆   ☆   ☆   ☆



『この話はもう時効やね』 という会話は日常でも使われます。

ニュースでも 『本日で時効が成立しました』 と時々聞きます。

時効成立は債務や罪が消えるというイメージですが

不動産では時効により自分のものに出来ることがあります。

他人の物を自分の所有物にする意思を持って占有し続けると

自分のものに出来ます。

これを取得時効といいます。


占有しなければならない期間

 @ 占有開始時に人のものだと知らなかった場合・・・10年

   占有開始時に知らないだけでよい。
   途中で人のものだと知っても10年

 A 上記以外の場合             ・・・20年



私が不動産の仕事を始めてから 数万筆の登記簿の閲覧を

していますが

2回だけ、登記理由に取得時効 があるのを見ました。

でも登記をしないだけで 他人の土地を占有していることは

少なくはありません。

あなたの土地も知らない間に占有されて他人のものになって

しまうことのないように。


冒頭の母の差し出した請求書、飲食代金の消滅時効は1年です。

でも お母さん、その代金 私が払いましたけど。

ただ、ボケとるだけじゃ〜〜〜〜あ!!


posted by ようこ at 23:03| Comment(3) | TrackBack(0) | 時効 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月20日

未成年者の契約の取り消し

昨日は 宅建協会女性部会のセミナーに参加しました。

熟女の集まりですexclamation×2

最近、いくつかのセミナーに参加することがありましたが

私、大抵 年長者です・・・・・。

ところが、今回に限り 最年少とはいわないけれど まちがいなく

年少者です!!!わーい(嬉しい顔)

それくらい、熟・熟・熟女でした〜。

講演の内容は

   『景気回復は関西のオバちゃんのパワーで』


まさにオバちゃんパワー全開のセミナー。

講演が始まる前の、熟女との雑談でのことです。


ある地主さんの土地が係争中で売るに売れない状況にあり

困っているということ。


というのは

自分の土地を 孫(18歳)が無断で実印を持ち出し、

勝手に売買契約を結び、

代金を孫が受け取り、

買主が所有権の移転登記をしてしまった、というんです。


民法では、婚姻のしていない20歳未満は未成年者とされ

法定相続人の同意のない契約は取り消すことが出来ます。

この地主さんの場合、孫が勝手にやったのですから 当然

誰も、契約の同意はしてません。

ですから、この契約を取り消して 土地を取り戻すことが

出来るのですが、実際にはそう簡単には進まないのです。

地主さんは

 @ 孫が未成年者で法定相続人の同意なしで行った契約である

 A 実印を無断使用され、無権利者である孫から所有権を
   取得できない

と主張し、一方 買主は

 @ 孫が未成年者だとは知らなかった

 A 孫が地主の代理人であるとウソをつかれた

と、土地を返すつもりはないようです。


法律は、違反をする前なら

「この行為は法律違反なのでやってはいけません」

といわれます。

でも、法律違反をしてしまった後なら 問題が起きた時

違反だったかどうかを検証しなければならないのです。

なんかヘンな話ですが、詐欺は犯罪ですよ、というくせに

実際、詐欺にあっても その行為が詐欺行為かどうか立証しないと

罪に問えないんです。


この地主さんも裁判で検証中です。

ちなみに、未成年者が未成年ではないとウソをついた時の契約は

取り消すことができません。


土地を取り戻すまで、ちょっと時間がかかりそうです。たらーっ(汗)
posted by ようこ at 23:18| Comment(9) | TrackBack(0) | 民法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月11日

非課税文書

昨日は初めて建物賃貸借の仲介をやりました。

土地の開発、売買の仕事をしているので

土地売買の仲介でさえ、めったにやらない業務なんですが

ご縁あって、仲介させていただきました。

契約書を作成していて、気づいたことを書いてみます。



契約書には、金額に応じて収入印紙が必要なんですが

建物賃貸借契約書 には収入印紙は 不要です。

そういわれれば、部屋を借りる時の契約書には

収入印紙は貼ってません。

ところが

土地賃貸借契約書 には収入印紙が 必要です。

ただ、駐車場を借りる時の契約書には不要です。

     駐車場の賃貸借契約書も保証金を明記してあれば

     印紙が必要ですが、一般的に2ヶ月分くらいの

     預かり金を徴収するだけが殆どですから。


建物賃貸借契約書以外に印紙が不要なものは

 @ 売買契約書の契約金額が1万円未満

 A 請負契約書の契約金額が1万円未満

 B 領収書の金額が3万円未満 ←これは知られていますよね

 C 手形金額が10万円未満

 D 国や地方自治体が作成したもので 私人が受け取るもの  

   など。


ちなみに

印紙を貼らなかったら

通常の印紙税+2倍の過怠税をとられます。

印紙を消さなかったら(消印しなかったら)

通常の印紙税と同額の過怠税をとられます。


気をつけてくださいね。





posted by ようこ at 10:03| Comment(7) | TrackBack(0) | 印紙税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月04日

不動産のクーリングオフ

クーリングオフの制度は皆さんよくご存知でしょうが

不動産の売買にも、当然クーリングオフがあります。



【必ず書面で行うこと。】

   口頭では出来ません。

   書面をポストに入れた時に効力が生じますが

   後の証拠となる様に配達証明や内容証明で送られることを

   お勧めします。


【クーリングオフできない事例】

 @ 業者から書面でクーリングオフできると告げられてから

   8日間経過。

     書面で告げられていなければ、極端な話1年後でも
     クーリングオフは出来る。

 A 建物の引渡しを受け、且つ代金の全額を支払った時。


【クーリングオフ出来なくなる申し込み場所】

 @ 業者の事務所

 A モデルルーム

     現場のテント張りの案内書での申し込みは
     クーリングオフ出来ます。

 B 買主が自ら申し出た場合の自宅と勤務先

     業者が申し出た場合はクーリングオフ出来ます。



クーリングオフといえば8日以内にやればよい

と思いがちですが

不動産売買では上記のように、クーリングオフ出来ない

申し込み場所がありますので注意してください。

とはいっても、通常 上記以外の場所で不動産売買の申し込みを

する人は、そうそういないとは思いますが。


 
posted by ようこ at 14:03| Comment(2) | TrackBack(1) | クーリングオフ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。