2006年10月04日

不動産のクーリングオフ

クーリングオフの制度は皆さんよくご存知でしょうが

不動産の売買にも、当然クーリングオフがあります。



【必ず書面で行うこと。】

   口頭では出来ません。

   書面をポストに入れた時に効力が生じますが

   後の証拠となる様に配達証明や内容証明で送られることを

   お勧めします。


【クーリングオフできない事例】

 @ 業者から書面でクーリングオフできると告げられてから

   8日間経過。

     書面で告げられていなければ、極端な話1年後でも
     クーリングオフは出来る。

 A 建物の引渡しを受け、且つ代金の全額を支払った時。


【クーリングオフ出来なくなる申し込み場所】

 @ 業者の事務所

 A モデルルーム

     現場のテント張りの案内書での申し込みは
     クーリングオフ出来ます。

 B 買主が自ら申し出た場合の自宅と勤務先

     業者が申し出た場合はクーリングオフ出来ます。



クーリングオフといえば8日以内にやればよい

と思いがちですが

不動産売買では上記のように、クーリングオフ出来ない

申し込み場所がありますので注意してください。

とはいっても、通常 上記以外の場所で不動産売買の申し込みを

する人は、そうそういないとは思いますが。


 
posted by ようこ at 14:03| Comment(2) | TrackBack(1) | クーリングオフ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月30日

手付金の制限

前回に続き、手付金のお話。


売主が業者で買主が一般の人の場合

買主が支払う手付金は代金の20%までです。

業者は代金の20%を超える金額を受け取ってはいけません。

1000万円の物件なら200万円までです。


もし仮に20%を超える手付金を支払ってしまったら

手付金の放棄による解除はどうなるのか?

1000万円の物件に300万円の手付金を支払ってしまった時

200万円は放棄ですが、100万円は返還されます。


手付金には契約を解除できる解約手付けと
  (買主は手付けの放棄、売主は手付けの倍返し)

契約を解除出来ない、証約手付けというのがあります。

業者と契約をした場合、全て解約手付けとなります。

特約で明記されても、買主に不利な特約は無効となります。

但し、

一般の人と一般の人との契約ではこの限りではありませんので

注意してください。




posted by ようこ at 10:20| Comment(5) | TrackBack(0) | 手付金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月25日

手付金の放棄と履行の着手

今朝、知り合いの地主さんから電話がありました。

「あんたのブログ見つけたで。

 この間ボクと話したことブログに書いて欲しいねんけど。」


私のブログ見つけた、ってどういうこと?

特に誰にも言っていないブログを一体どうやって見つけたの?

真相は最後に。


この地主Tさんが書いて欲しいと言ったのは手付金のことです。

Tさんは自分の敷地に息子夫婦の家を建てようとA社と建物の

売買契約を結び、手付金10%を支払いました。

が、どうやら息子さんは気にいらない様子でB社の家にしたい模様。

そこでTさんはA社との契約を解除し、B社と契約しようとしましたが

A社より手付金は返せません、と言われました。

これって、アリ?


売買契約で手付けを支払った場合

 買主は手付けを放棄して契約を解除できます。

 売主は手付けの倍額を払って契約を解除できます。

但し、

 相手側が履行に着手いていれば、手付金による解除は

 できません。


履行の着手とは

 @ 建築材料を発注、又は建築の着工。

 A 契約に基づいた土地の分筆。

 B 物件の引渡し、又は所有権移転登記。

 C 中間期の支払い。

 D 契約した建物用の家具の購入。   など。


Tさんは、もう少しで@に該当するところでした。

そうなれば、手付金の放棄で解除はできず、材料費や損害賠償を

請求されることにもなります。

業者と契約する際には必ず、重要事項説明書が交付され

明記してありますので、確認しましょう。

    
    ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇  ◇

 Tさんがどうやって私のブログを見つけたか。

 YAHOOの検索で、たまたま税金のことを調べている時

 「譲渡税特別控除」 というキーワードで見つけたそうです。

 試しに検索して本当にビックリしました!!

 31万件中、なんと!!2番目に私のブログがありました!!!

 なんでぇ〜〜〜〜〜。

 
posted by ようこ at 17:51| Comment(7) | TrackBack(0) | 手付金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月15日

地番と住居表示

土地には地番と住居表示があります。

地番と住居表示は違います。

土地を売買するには、その土地を特定しなくてはいけません。

それが土地の地番です。

自分の土地の地番を知らない方が、結構いらっしゃいます。


昨日法務局へ行くと、老夫婦が自分の土地の登記簿をとりに

来られている場面に出会いました。

何か押し問答があり、声を荒げてやりとりされています。

どうやら、地番と住居表示の違いがわからず

職員の対応に立腹されているようでした。

今までも、地番の意味がわからず困っておられる光景を

時々見たことがあります。


地番は、権利書に明記してあります。

でも、権利書を紛失したり、汚れて判読不明な場合などは


 @ 市町村の固定資産税課か情報公開課で地番図を取り寄せる。

   閲覧、コピー(コピー代は実費)は自由に出来ます。

   但し、

   大阪市内の区役所では個人情報保護法を理由に

   地番図を公開していません。

 A 法務局のブルーマップで地番を特定する。

   ブルーマップとは、住宅地図に地番を書き込んであるもの。

   閲覧は出来るが、コピーは出来ません。

 B 法務局で住宅地図を照らし合わせ公図(500円)をとる。



公的機関は親切ではありません。

質問には答えてくれますが、尋ねないことについては

気をきかして答えてはくれません。

職員にもいろんな方がいて、横柄な人もいます。

「そんなこともわからないで、ここに来たのか」

という態度をされる人もいます。

そうです、

わからんから聞いてるんや、わかってたら貴方みたいな人に

尋ねるかい!

昨日、ご立腹されていた老夫婦はこんな気持ちだったかしら。



地番図に関しては地方自治体によって違いがあるようです。

大阪以外のことはわかりませんのでお問い合わせ下さい。



       コメント書き込みに訪問してくださった方

       今週は体調不良で臥せっていました。

       更新してなくてゴメンナサイ。






posted by ようこ at 16:43| Comment(2) | TrackBack(0) | 地番 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月04日

収用の場合の5000万円特別控除

収用の場合の特別控除についてお問い合わせがありました。


5000万円控除を受けるのに申し出があってから

6ヶ月を過ぎると控除が受けれないと聞きました。

本当ですか?


     本当です。


この控除を受けるには、申し出があってから、6ヶ月以内に

契約しないといけません。

申し出の日とは税務署の資料には

【買取資産を特定し、当該資産の対価を明示して
 
 その買取の意思表示をした日】 


と、あります。

意味わかりますか?

私にはさっぱり、わかりませんでした。

あまりにも曖昧すぎて。

提示された金額が不満な場合、2回目3回目の金額提示日は

どう考えるの?


私:金額を最初に提示された日ですか?


という私の質問に、すぐにYESとは答えない税務署。


税:収用する公共機関の証明書に明記された日付です。

私:じゃあ、6ヶ月を過ぎそうだったら公共機関のさじ加減で

  日付を変更できるわけ?

税:金額査定の根拠となる日が特定されますので、後の調査で

  そのことが発覚すれば、控除は取り消されます。

  提示された土地の買収金額が変更になることはありえません。

私:じゃあ、やっぱり最初に金額を提示された日ですね。

税:そういうことになります。



なぜもっと明確な誰にでもわかる文章にしておかないのか!

こんな曖昧な文章だから、説明する職員もハッキリ説明出来ない。


申し出から6ヶ月を過ぎた為控除を受けられなかった人や

後の調査で控除を取り消される人が、結構いるらしい。


収用にあわれる方へ

提示された土地の金額は決定で、その年度内に変更はありません。

ただ、営業権や動産の金額には話し合いの余地がありそうです。

いずれにしても、最初の金額提示から6ヶ月以内でないと

5000万円特別控除が受けれなくなります。

   
posted by ようこ at 11:47| Comment(8) | TrackBack(0) | 譲渡税特別控除 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月01日

収用の場合の取得税特例

収用の場合の税金の特例の続きです。

今日は、収用に伴い代替資産を取得した時の特例です。


土地や建物を購入すると取得税が発生します。

通常は

土地 評価額×1/2×0.03

建物 評価額×0.03(住宅以外は0.035)

で計算されますが


収用され、次の代替地を購入した場合は

土地
 (取得代替地の評価額−収用された土地の評価額)
            ×1/2×0.03

建物
 (取得代替建物の評価額−収用された建物の評価額)
            ×0.03(住宅以外は0.035)

に減額されます。

但し

@ 収用された日から2年以内に取得すること。

A 収用された土地(建物)の名義人と代替地(代替建物)として
  取得した名義人が同一であること。

    夫名義で収用されたのに、妻名義で取得してもダメ。

    
B 共有で持っていた資産なら共有分しか特例を受けれない。

    夫1/2、妻1/2の土地が収用にあい、代替地を
    夫名義のみで取得した場合、1/2分しかうけれない。


B収用前と同じ目的で取得しないといけない。

    収用前は田だったのに、代替地を家を建てるものとして
    取得してはダメ。


特例を受けるには収用されたことの証明書が必ず必要です。

税率などは改正されることがありますので確認して下さい。

ちょっとややこしいのですが、

   譲渡税は国税なので税務署

   取得税は都道府県税なので府税事務所

   固定資産税は市町村税なので市(町)役所

となります。

余談ですが、税務署で取得税のことを質問しても

     「わからない」

と返答されます。

同じ様に、府税事務所で譲渡税を質問しても「わからない」です。

税金、とひとくくりにしてはくれません。

理屈は理解しますが、頭にくることがあります!









posted by ようこ at 01:23| Comment(4) | TrackBack(0) | 取得税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月30日

収用の場合の特別控除

先日、公共事業の為に土地を売却しましたが

収用の場合は税金の特例がいくつかあります。

同じ収用にあう近隣の地主さんから、質問攻めにあいました。

その中で、私も知らなかったことが1つ。


【譲渡所得1500万円控除】

収用で土地を売却し代替地を取得する場合、

代替地提供者も譲渡所得の1500万円控除を

受けることが出来ます。

但しこの契約は

公共事業主、収用される者、代替地提供者 の三者が

収用にかかる契約であることを、明確にしないといけません。

 (三者契約の締結を行う)

たとえ、実際は収用後の代替地を取得していたとしても

かってに契約をしていれば、この特例は受けれません。



あまり土地収用に関わることがないので、この特例のことは

知りませんでした。

地主さんのお陰で、1つ勉強になりました。


税金のことは皆さん神経質なんですが、その割には

「こんなこと言ってた」 「こんなふうに聞いたよ」

と、曖昧な知識が多いように思います。

以前書いた 生産緑地の固定資産税のように

勘違いされている方も、おられます。


正しい知識を常に提供出来るよう心がけたいです。




又、収用に伴い代替地を取得した時にも

取得税の特例があります。

次回はそのことを。


<追加>

収用とは
      国や自治体が公用の為に強制的に
      所有権を買い取ること


posted by ようこ at 17:25| Comment(6) | TrackBack(0) | 譲渡税特別控除 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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