2006年05月13日

遺恨を残す相続って?

 「子供の代に遺恨を残さないで」

  の続きです。

  が、その前に。


  私の仕事は、土地を買収して、開発し、完成宅地に仕上げる。

  というものです。

  不動産業に携わる、よくある仕事です。

  が、その買収する土地がちょっと変わっていて

  例えば ◇ 他人地に挟まれて道のない土地

      ◇ 人間は通れるけれど車は入れない道に接している
            土地

      ◇ 形が歪で建物を建てにくい土地

         など、など。
  
  一般的に売りにくい(あるいは、買いにくい)土地を買収してます。

  主に 田畑、手付かずの更地なんかが多いです。



  で、話を元に戻します。

  相続の方法は色々あります。

  今回は1つの土地を配偶者Aと子供B、子供Cの3人の持分で

  相続した例です。

  この土地は3人の同意がなければ

    ◇売ることはできません。 (持分分を売ることは可能)

    ◇抵当権を設定できません。(持分分に抵当権設定は可能)

    ◇建築物を建てれません。


  結局なにもしないまま、土地を持っているだけのことになります。

  持分1/3の子供Aに相続が発生したら、更にその1/3が分割され

  もっと少ない持分になり、人間関係も薄くなって余計に話しが

  まとまらなくもなります。

  私が閲覧した登記簿で一番持分登記が多かったのは17人。

  もう、誰がどれなのかワケがわかりませんよ〜。ふらふら

  そんな登記簿を見て、「この土地買いたい!」って、普通あまり

  思わないでしょ。

  何か曰くありげ、に思うでしょ。

  全員の同意がもらえるかなぁー、わざわざこんなややこし土地

  買わなくていいや。

  って思うでしょ。

  損ですよね。たらーっ(汗)

  
  私は最初に書いたように、普通よりは、ちょっと売買のしにくい

  土地を扱っています。

  そんな時、「自分の代で土地をどうこうするつもりはない」

  と言う地主さんに、上記のことを説明します。

  私の「子供の代に遺恨を残さないで」

  というのは、こういうことです。

  

  どんなに仲の良い親子でも、兄弟姉妹でも、相続となると

  話は別です。

  財産の多い少ないは関係ありません。

  相続が発生した為に何十年も築いてきた良好な関係が崩れる

  ことがあります。もうやだ〜(悲しい顔)

  もちろん、スムーズにいくケースもいくらでもありますが。





posted by ようこ at 13:47| Comment(4) | TrackBack(0) | 相続 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月11日

土地の処分は自分の代で

ダイヤモンドPJの懇親会でのお話です。

 メンバーのお一人が相続のことをお話されてました。



 「父が農業をやっているが、自分は家業を継ぐ意思がない。

    なので、父に農地の行く末を考えて欲しい。」


 
 私の仕事量の半分は土地を売ってもらうことです。

 その交渉の際に、土地の所有者の方はよくこう おっしゃいます。


 「自分の子供の代になったら、子供が好きな様に処分したらいい。

   自分の代で、この土地をどうこうするつもりはない。」



 メンバーの方がおっしゃったことと、私が交渉した地主さんが

 おっしゃったこと、親と子で全く逆のことを言ってると

 思いませんか。

 お互い、相手に託そうとしているんです。


 
 相続人が一人だったら問題もあまりないでしょうが

 そうでない場合が多いです。

昔は長男が、家業を継ぐ、親の面倒をみる、などの理由で多くの

 財産を相続したようですが、今は違いますよね。



 通常   配偶者 1/2 子供 1/2 です。


 子供が2人なら 配偶者 1/2 子供 1/4 子供 1/4

子供が3人なら 配偶者 1/2 子供 1/6 子供 1/6 子供 1/6


 と、どんどん分割されます。

 相続する土地が、相続する人数分あるとは限りません。

 1つしかなければ、それぞれの持分で相続することになります。



 私は地主さんが自分の代で土地をどうこうするつもりはない、

 とおっしゃられる度に必ずこう言います。



 「子供さんに、遺恨を残すようなことはしないで下さい。」



 なぜ、遺恨を残すのか

 次回に書いてみたいと思います。


posted by ようこ at 16:59| Comment(6) | TrackBack(0) | 相続 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月10日

ヤフオクで自治体が資産を競売

  今朝の朝日新聞にこんな記事が


  「塩漬け土地」、ヤフオクで売ろう 和歌山県呼びかけ

 自治体の遊休財産をネットオークションで売り出そう――。

 和歌山県は、「ヤフー・オークション」を通じて「塩漬け土地」などを

 競売にかける方針を決めた。他の自治体に「共同で専用サイトを

 開設しよう」と呼びかけている。すでに大阪府や千葉県、長崎県

 など16自治体から賛同を得ているといい、今年中の開設を

 目指す。

 新サイトでは、自治体が保証する物件だけを扱う予定。

 売り出す土地などを写真付きで競売にかける。登録料は無料で、

 落札の場合のみ、自治体側がヤフーに落札額の約3%に

 相当する手数料を支払う仕組みになるという。
 
  _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 


  自治体の競売もヤフオクを利用する時代なんですね。

     へェ〜ってかんじです。

  今までも、自治体が独自に公有財産をオークションにかける

  例はあるようですが、参加者が集まらないようでした。

  ヤフオクの専用サイトができれば、参加者も増えるはずです。

  
  あなたも簡単に、ヤフオクで自治体の所有地を落札できるかも♪

  

posted by ようこ at 23:20| Comment(1) | TrackBack(0) | 競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月09日

再開発の為の立退き その2

  2回目の試験が1ヵ月後にせまった2001年9月

  再開発の為の道路拡幅工事における立退きで

  私は、大阪府土地開発公社 と 立退移転補償契約を

  結びます。


  要するに、駅前に開発ビルを建てて、そのついでに道路も広く

  するから邪魔になる建物は取り壊しますよ、でもその補償は

  してあげますよ、という契約です。

  但し、私の場合は土地の所有者でも建物の所有者でもない
  
  ただの店子ですから、借家人としての補償だけですが。

  
  イメージとして公的収用の立退きは、すったもんだがありそうで

  最後まで立ち退かないで粘れば得をする。

  そんな感じに思っている人が多いのではないでしょうか。

  実は、私はそう思っていました。

  でも実際はそんなことはなく、再開発計画が決定した時に予算が

  決定し、計算方法も一律で、金銭に関しては粘っても得は

  しません。

  それよりも問題は、移転先の確保です。

  賃貸人の人は、今と同じ家賃の物件を探そうとします。

  そりゃそうです、出て行きたくて出て行くんじゃないんですから

  今より高い家賃なんてイヤに決まってます。

  それでも住まいだけなら、まだ比較的簡単ですが、商売を

  されている人はそう簡単に今と同じような環境の物件を探す

  ことは出来ません。

  それが、交渉を長引かせる一番の原因のようです。



  とはいえ、特に長引くこともなく、ゴネることもなく契約を済ませ

  相当(多いという意味ではありません!)の補償金をいただいて、
                
  これを機に私は不動産の仕事を始めることになります。



         【土地収用法】

           収用の際の補償金は所得税が5000万円の
           控除を受けれます。
           申告は必要です。

  
posted by ようこ at 01:50| Comment(9) | TrackBack(1) | 立退移転補償契約 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月08日

宅建主任者試験勉強の極意!?

  宅建主任者試験を目指す皆さま〜

  今から6ヶ月、ちょうどいい感じの勉強開始時期ですね。

  ただし、あんまりどんどん進みすぎると最初に覚えたこと

  忘れちゃいますよ。←これ自分のことです。。。



  1回目の試験は、自分の中では完全に合格だったんです。

  人生でこんなに勉強をしたことがない、っていうくらい

  頑張ったんです。

  自己採点は31点、その年の合格点は30点。

  なのに不合格でした。

  この経験をして、次の年の試験では、ある方法を実行しました。

  その方法を実行したおかげで見事合格。

  自己採点は40点、2回目の年の合格点は34点。


  その方法とは?

  試験が近づいた頃に書きますね。
  10月の初めごろでしょうか。  ←もったいつけてます(笑)



  今日は1万円ポッキリの私の勉強方法です。

   @ 教科書となる本を1冊購入

     これは実際に私が使用した本です。
     合格に必要な知識だけを、繰り返し読んで覚える。
     
   
     


   A 予想問題集を1冊購入

 B 過去問題(5年分)を1冊購入


  最低この2冊を45点以上とれるまで繰り返し解く。


  これが出来たら、宅建業法の問題集をもう1冊購入。

  全問正解できるまで、繰り返し問題集を解く。


  出題される宅建業法は16問くらい。

  宅建業法は満点をとる気で勉強して下さい。

  権利関係の問題はいくら勉強しても、出題文によって答えに

  迷いがでますが、宅建業法は勉強していれば、迷いません!

 
  これが私の勉強方法です。

  簡単でしょ♪

  教科書が3000円くらい、問題集が1500円くらい×3

  あともう1冊問題集を買っても1万円でおつりがきます。

  以上のことをやって、ある方法を行えば、合格まちがいなし!

  今日から6ヶ月、がんばってくださいね〜(^_-)-☆

    
posted by ようこ at 00:12| Comment(3) | TrackBack(4) | 宅建主任者試験 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月05日

宅建主任者試験の挑戦

  2000年6月、いよいよ私は宅建主任者試験を受ける為の

  準備を始めます。

  宅建主任者試験 正式には 宅地建物取引主任者資格試験 

   といいます。



 【平成18年度宅地建物取引主任者資格試験の予定】
     (正式には、6月上旬に決定)

 ・ 試験申込(インターネット及び郵送)の受付開始

 平成18年7月上旬の予定

 ・ 試験日 平成18年10月の第3日曜日の予定

 ・ 合格発表 平成18年11月下旬の予定

 ・受験資格 年齢、性別、学歴、一切なし

       ・受験料  7000円





  最初に結論から言いますね。

  1回目の試験は落ちました・・・。

  自信満々で試験結果を待っていたにもかかわらず、合格通知は

  届かなかったのです。(:_;)


  翌年の2回目の挑戦で合格するのですが、



  試験を受けようと思っている皆さ〜ん、

  学校なんかへ行って高い授業料を払わなくても

  1万円で合格出来ます!

  宅建なんてなんのことやら、さっぱりだった私が

  落っこちた1回目はもちろん、合格した2回目だって

  授業なんて受けたことなかたんですよ〜。

  1万円ぽっきりの独学です。


  どんな、独学かは次回へ。


宅建主任者試験の日程が気になる人は
















posted by ようこ at 21:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 宅建主任者試験 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月04日

再開発の為の立ち退き

  7年前、知り合いから

  「再開発で立ち退きになる空店舗があるから入居しないか?」

  と誘われました。

  それが不動産業を始めるきっかけになるのですが。

  
  店舗の所有者は入居者がある方が立ち退きの交渉に有利だと

  考え、且つダダをこねないで適当な時期に退去してくれる人を

  探していたようです。

  そこで私は、あまり深く考えず

  「おもしろそうだし、立退き料がもらえる」

  この理由だけで店舗を借り、前の人がやっていた仕事を

  そのままの状態でやり始めたのです。


  その仕事は何か?

  不動産を始めることとは全然関係がないので、機会があれば

  いつか書いてみますね。


  
  そうしているうちに立ち退きの説明会があったり、住民の

  話会いがあったり、どんどん具体化していったんです。

  これは、ちょっと勉強しないといけないなぁ。

    立ち退き→不動産→宅建法→宅建主任者

  こんな図式がかってに頭の中で出来上がり、かくして私は

  宅地建物取引業の勉強を始めることになるのですが・・・。
 
posted by ようこ at 20:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産業を始めるまで | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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